宅建業免許更新は新規申請より難しい？更新時に注意したい5つのポイント
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「宅建業免許の更新は、新規申請より簡単ですか？」
東京都で宅建業を営む事業者様から、このようなご相談をいただくことがあります。
結論から言うと、実務上は更新申請の方が難しくなるケースも少なくありません。
新規申請では「これから宅建業を営むための要件」が中心に審査されます。
一方、更新申請では、免許取得後の5年間、適法かつ適正に宅建業を営ってきたかについても確認されます。
① 過去5年間の変更届に漏れがないか確認する
更新申請で最も多い補正理由の一つが、変更届の提出漏れです。
例えば、
📌 商号変更
📌 本店移転
📌 役員変更
📌 支店の新設・廃止
📌 専任の宅地建物取引士の変更
📌 政令使用人の変更
これらは変更があった都度、届出が必要です。
更新申請の際に未届出が判明すると、更新手続より先に変更届の提出を求められる場合があります。
更新準備では、まず5年間の変更履歴を確認することが重要です。
② 決算書の内容について説明を求められることがある
更新申請では、直前期の決算書を提出します。
東京都では、損益計算書や決算内容について確認される場合があります。
特に、
📊 雑収入
📊 営業外収益
📊 その他の収益
などが計上されている場合は、
「この収入は何によるものですか。」
と内容について説明を求められることがあります。
また、宅建業の売上と決算書の数字に差異がある場合には、宅地建物取引業経歴書との整合性が分かるよう説明資料や内訳の提出を求められることがあります。東京都の手引でも、経歴書の金額と損益計算書が一致しない場合は、内訳を付けるなど照合できるようにすることが求められています。
③ 過去5年間の仲介実績を確認される
更新申請では、宅地建物取引業経歴書を提出します。
この書類には、
📌 仲介件数
📌 仲介金額
📌 手数料収入
📌 売買・交換・賃貸の実績
などを、過去5年間分記載します。東京都の手引では、更新時には直前5か年分の実績を記載し、代理・媒介の件数や手数料収入、契約金額を記入することとされています。
実務では、
📊 「この売上はどの取引ですか。」
📊 「仲介件数と売上の内訳を説明してください。」
と確認を求められることもあります。
そのため、契約書、媒介契約書、取引台帳、売上資料
などは整理・保管しておくことが重要です。
④ 専任の宅地建物取引士と事務所要件を再確認する
更新申請では、現在の事務所の状況についても確認されます。
例えば、
✅ 専任宅建士が法定人数配置されているか
✅ 常勤性を満たしているか
✅ 他社との兼務がないか
✅ 事務所として独立性が確保されているか
また、
📌 商号表示
📌 応接スペース
📌 執務スペース
📌 固定電話
なども、現在の状況に問題がないか確認しておきましょう。
営業開始後に事務所レイアウトを変更している場合は、更新前に見直しておくと安心です。
⑤ 更新期限ギリギリではなく、早めに準備する
東京都では、更新申請は
免許満了日の90日前から30日前まで
に行います。
しかし、更新直前になって準備を始めると、
❌ 変更届が未提出だった
❌ 決算内容の説明資料が必要になった
❌ 仲介実績を整理できていなかった
といった問題が発覚し、慌てるケースもあります。
更新時期が近づいたら、少なくとも2～3か月前から書類を確認し始めることをおすすめします。
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